A la hora de valorar un inmueble, son varios los criterios de valoración que se pueden utilizar, y que son admitidos, así:
• Valor de Mercado:
Es el valor neto que puede esperar percibir el vendedor de un inmueble, por la venta de una propiedad, siempre que se comercialice adecuadamente.
Lógicamente, esto a fecha de valoración.
El Valor de Mercado, es el menor valor de los obtenidos por el método de comparación, el método de capitalización de las rentas esperadas o de la renta
actual, y los métodos residuales, dinámicos o estáticos.
Método de comparación: Determina el Valor de Mercado comparando los datos de inmuebles similares al que se valora, con los del que se pretende
valorar.
Métodos de capitalización: Determinan el Valor de Mercado a partir del valor actual que se obtiene capitalizando, a las tasas de mercado, el beneficio neto
atribuible al inmueble o en el caso de inmuebles arrendados la renta neta existente a la fecha de la valoración.
Métodos residuales: Determinan el Valor de Mercado a partir del valor actual que se puede pagar por un inmueble, considerando que su inversión
proporcionará, en las condiciones medias de mercado una rentabilidad adecuada a su riesgo.
• Coste de Remplazamiento – Reposición:
Esta valoración puede hacerse desde dos punto de vista diferentes:
a) Como lo que nos costaría un piso similar si tuviéramos que comprarlo nuevo en el momento de la valoración, es lo que se denomina Coste de Reposición Bruto o a Nuevo. Equivale al Valor de Mercado del terreno donde se ubica el edificio, y el de los gastos necesarios para edificar, un inmueble de sus mismas características en la fecha de la valoración.
b) Como la diferencia entre el Coste de Reposición Bruto, y la depreciación del inmueble por el deterioro que sufre tanto a nivel funcional como físico en el momento de la valoración, se denomina Coste de Reposición Neto.
Valor de Tasación:
Es el que se utiliza en las valoraciones realizadas conforme a la O.M. 30/11/1994, que es la legislación que regula las tasaciones para el mercado
hipotecario.
De acuerdo con esta normativa es el siguiente:
o Para inmuebles en construcción o rehabilitación es el Coste de Reposición Bruto, sin exceder en ningún caso, del Valor Máximo Legal cuando exista.
o Para inmuebles ligados a una explotación económica, el menor entre el Valor de Mercado, y el Coste de Reposición Neto.
o En el resto de los casos, incluidos los edificios en proyecto, construcción o rehabilitación para la hipótesis del edificio terminado, el menor entre el Valor
de Mercado y el Valor Máximo Legal cuando exista.
• Valor Máximo Legal:
Es el precio máximo al que se puede vender una vivienda sujeta a protección pública, según la normativa específica que le sea aplicable.
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