El “contrato de arras” se puede describir como un acuerdo preliminar de venta entre el propietario (o propietarios) y el futuro comprador (o compradores) de un inmueble.
Este acuerdo es un compromiso legal que precede a la formalización del contrato de compraventa mediante una escritura pública. Es crucial recordar que el contrato definitivo de compraventa, que se formaliza ante un notario, es en realidad la oficialización del contrato de arras previamente acordado por las partes. Por lo tanto, es esencial que todas las condiciones y situaciones posibles estén claramente estipuladas en este documento inicial.
En el contrato de arras deben aparecer:
Intervinientes
- Vendedores: Deben firmar todos los propietarios
- Compradores: Aunque es recomendable que firmen todas las personas adquirientes, en caso de un matrimonio es suficiente con la firma de uno de los cónyuges.
Inmueble
- Titularidad: Verificación de que el vendedor es efectivamente el propietario del bien inmueble.
- Descripcion: Especificación de la ubicación del inmueble, incluyendo la ciudad, la dirección exacta, el piso y el número de puerta. Se recomienda incluir el número de referencia catastral. En caso de que la propiedad se ofrezca en venta junto con otros bienes asociados, como trasteros o plazas de aparcamiento, también se debe proporcionar una descripción detallada de estos.
- Cargas: La propiedad se transfiere sin deudas ni limitaciones legales, sin defectos ocultos y sin inquilinos, excepto acuerdo entre las partes. Si existieran tales obligaciones, el vendedor debe resolverlas antes de o en el momento de la firma del contrato ante notario. El comprador puede optar por aceptar estas responsabilidades o subrogarse en ellas.
Condiciones
- Precio: Es necesario que se especifique la suma total que se reflejará en la escritura del bien inmueble.
- Arras y señal: Entrega del anticipo acordado. La ley no establece un importe fijo para este anticipo. Sin embargo, es habitual que el vendedor pida que el comprador entregue un mínimo del 10% del valor total del inmueble al firmar el contrato, cantidad que posteriormente se descontará del total a pagar en la firma de la escritura pública.
- Gastos: Dependiéndo de la comunidad autónoma en la que se realice la compra venta, la xostumbre cambia de una a otra. En algunas el comprador asumirá todos los costes asociados con la formalización de la escritura y en otras lo habitual es fijar los gastos con arreglo a ley. En todos los casos el vendedor deberá pagar el impuesto de plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) y el comprador el impuesto de transmisiones patrimoniales, IVA y/o actos jurícicos documentales
- Plazo: Se debe establecer una fecha específica o un plazo máximo para formalizar el contrato de compraventa ante notario.
Tipos de Contratos de Arras
- Arras Penitenciales. Las arras penitenciales no garantizan la finalización del acuerdo. Si el contrato no llega a realizarse debido a responsabilidades atribuibles al comprador, este perderá los montos ya abonados. Por otro lado, si es el vendedor quien decide no proceder con el contrato, tendrá la obligación de retornar el doble de la suma que había recibido como señal.
- Arras Confirmatorias: Las partes están comprometidas a cumplir con el contrato. Si alguna de ellas no lo hace, la otra parte tiene derecho a exigir que se cumpla el acuerdo. Además, puede solicitar una compensación por cualquier daño o perjuicio sufrido debido al incumplimiento.
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