LEY 29/1994, DE 24 DE NOVIEMBRE, DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

En mayo de 2023 se publicó, en el BOE, la última modificación de la Ley de Arredamientos Urbanos de aplicación nacional en España.

Se puede descargar la ley completa en el siguiente enlace: https://www.boe.es/biblioteca_juridica/abrir_pdf.php?id=PUB-PR-2023-115

Es importante, para todos los agentes inmobiliarios, la lectura de la ley completa, tanto si trabajamos con alquileres como si no. Aquí te proporcionamos un resumen de cada parte de la ley.

TÍTULO I. Ámbito de la ley.

Se establecen las reglas para alquilar propiedades urbanas, ya sea para vivienda o para otros usos. Si la renta es para vivir, las normas se aplican no solo a la casa, sino también a extras como muebles y plazas de aparcamiento. Si se alquila para otro fin, como un negocio o para vacaciones, hay normas especiales. Además, se permiten acuerdos entre las partes, pero hay excepciones, como viviendas para porteros o militares. También se menciona la posibilidad de resolver disputas mediante mediación o arbitraje, y se establece la exclusión de ciertos tipos de arrendamientos de esta ley.

Artículo 1. Ámbito de aplicación

La ley se aplica a los arrendamientos de fincas urbanas destinadas tanto a vivienda como a usos distintos de la vivienda.

Artículo 2. Arrendamiento de vivienda

Se define como aquel arrendamiento de una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. También se incluyen el mobiliario, trasteros, plazas de garaje y otros espacios arrendados como accesorios de la finca.

Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda

Se refiere a arrendamientos destinados a actividades industriales, comerciales, recreativas, culturales, entre otras.

Artículo 4. Régimen aplicable

Los arrendamientos se someten a lo establecido en la ley de forma imperativa, pero las partes pueden pactar cláusulas específicas dentro del marco legal establecido. Se establecen reglas específicas para arrendamientos de viviendas grandes o de alto valor.

Artículo 5. Arrendamientos excluidos

Se excluyen ciertos tipos de arrendamientos, como el uso de viviendas asignadas a personal de servicio, viviendas militares, contratos agrícolas, viviendas universitarias y arrendamientos turísticos.

 

TÍTULO II. De los arrendamientos de vivienda

CAPÍTULO I. Normas generales

Establece que cualquier cláusula que vaya en contra del inquilino o subinquilino será nula, a menos que la ley lo permita. Además, define que un arrendamiento sigue siendo considerado como tal incluso si el inquilino no reside permanentemente en la propiedad, siempre que su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes, vivan allí. También regula la cesión del contrato y el subarriendo, requiriendo el consentimiento del arrendador y estableciendo límites para el precio del subarriendo.

Artículo 6. Naturaleza de las normas

Las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas de la ley son nulas, a menos que la propia norma lo autorice expresamente.

Artículo 7. Condición y efectos frente a terceros del arrendamiento de viviendas

El arrendamiento conserva su condición de vivienda aunque el arrendatario no la ocupe de manera permanente, siempre y cuando su cónyuge o hijos dependientes habiten en ella.

Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo

El arrendatario no puede ceder el contrato sin el consentimiento por escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario asume la posición del cedente frente al arrendador. El subarriendo parcial de la vivienda requiere consentimiento escrito del arrendador y se rige por las mismas normas que el arrendamiento principal. El precio del subarriendo no puede exceder el del arrendamiento.

 

CAPÍTULO II. De la duración del contrato

Este capítulo aborda la duración del contrato de arrendamiento de vivienda. Destaca que el plazo del arrendamiento puede ser acordado libremente por las partes, pero si es inferior a cinco años (o siete años en caso de arrendadores personas jurídicas), se prorrogará automáticamente hasta alcanzar dicho mínimo, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovarlo. Además, establece disposiciones sobre la prórroga del contrato, el desistimiento por parte del arrendatario, la continuación del contrato en caso de separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario, la resolución del derecho del arrendador, la enajenación de la vivienda arrendada, la subrogación en caso de muerte del arrendatario y otras circunstancias relacionadas con la extinción del contrato. Este capítulo ofrece un marco legal detallado para regular la relación entre arrendadores y arrendatarios en el contexto de los arrendamientos de vivienda.

Artículo 9. Plazo mínimo

La duración del arrendamiento se pacta libremente, pero si es inferior a cinco años (o siete si el arrendador es una persona jurídica), se prorrogará automáticamente por plazos anuales hasta alcanzar el mínimo requerido, a menos que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovarlo con treinta días de antelación.

Artículo 10. Prórroga del contrato

Si al vencimiento del contrato ninguna de las partes notifica su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará automáticamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. Además, existen disposiciones para prórrogas extraordinarias en casos de vulnerabilidad social y económica del arrendatario o cuando el inmueble esté ubicado en una zona de mercado residencial tensionado.

Artículo 11. Desistimiento del contrato

El arrendatario puede desistir del contrato una vez transcurridos al menos seis meses, siempre que lo comunique al arrendador con treinta días de antelación. Se puede pactar una indemnización en caso de desistimiento anticipado.

Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario

Se establecen disposiciones para que el arrendamiento pueda continuar en beneficio del cónyuge o conviviente en caso de desistimiento o abandono del arrendatario principal.

Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador

Se detallan las circunstancias en las cuales el arrendatario puede continuar en el arrendamiento incluso después de la resolución del derecho del arrendador, como en casos de retracto convencional, enajenación forzosa o ejercicio de un derecho de opción de compra.

Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada

Se establecen las condiciones en las cuales el adquirente de una vivienda arrendada se subrogará en los derechos y obligaciones del arrendador, así como las compensaciones correspondientes en caso de extinción del contrato.

Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario

Se establecen disposiciones para que el cónyuge no arrendatario pueda continuar en el uso de la vivienda arrendada en caso de separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario principal.

Artículo 16. Muerte del arrendatario

Se detallan los casos en los cuales ciertas personas pueden subrogarse en el contrato de arrendamiento en caso de muerte del arrendatario, así como los plazos y procedimientos correspondientes.

 

CAPÍTULO III. De la renta 

Artículo 17. Determinación de la renta

En caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente sobre la misma. Debe ser notificado de la venta y tiene la opción de ejercer su derecho de tanteo o retracto dentro de ciertos plazos establecidos. Sin embargo, este derecho puede ser renunciado por acuerdo entre las partes.

Artículo 18. Actualización de la renta

Durante la vigencia del contrato, la renta puede ser actualizada anualmente por el arrendador o el arrendatario según lo pactado por las partes. En caso de no haber acuerdo, se utiliza el Índice de Garantía de Competitividad o el Índice de Precios al Consumo como referencia.

Artículo 19. Elevación de renta por mejoras

Después de ciertos años de duración del contrato, el arrendador puede elevar la renta debido a obras de mejora realizadas en la propiedad, siempre que lo notifique por escrito al arrendatario y proporcione detalles sobre el costo de las obras.

Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales

Las partes pueden pactar que ciertos gastos generales y servicios individuales sean responsabilidad del arrendatario, lo cual debe constar por escrito en el contrato. Estos gastos pueden incrementarse anualmente durante los primeros cinco o siete años del contrato, pero no más del doble del incremento de la renta.

 

CAPÍTULO IV. De los derechos y obligaciones de las partes

Artículo 21. Conservación de la vivienda

El arrendador tiene la obligación de mantener la vivienda en condiciones habitables sin elevar la renta, a menos que el deterioro sea imputable al arrendatario. Este debe informar al arrendador sobre la necesidad de reparaciones, y puede realizar reparaciones urgentes y cargar los costos al arrendador.

Artículo 22. Obras de mejora

El arrendador puede realizar obras de mejora que no se puedan posponer, pero debe notificar al arrendatario con tres meses de anticipación. El arrendatario tiene derecho a una reducción de la renta y a ser compensado por los gastos adicionales durante las obras.

Artículo 23. Obras del arrendatario

El arrendatario no puede realizar obras que alteren la estructura o seguridad de la vivienda sin el consentimiento por escrito del arrendador. Si lo hace, el arrendador puede exigir la reposición de la vivienda al estado anterior.

Artículo 24. Arrendatarios con discapacidad

Los arrendatarios con discapacidad pueden realizar modificaciones en la vivienda para adaptarla a sus necesidades, pero deben restaurarla al estado original al finalizar el contrato.

Artículo 25. Derecho de adquisición preferente

En caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente sobre la misma. Debe ser notificado de la venta y tiene la opción de ejercer su derecho de tanteo o retracto dentro de ciertos plazos establecidos. Sin embargo, este derecho puede ser renunciado por acuerdo entre las partes.

 

CAPÍTULO V. De la suspensión, resolución y extinción del contrato 

Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda

Si las obras de conservación o las ordenadas por una autoridad competente hacen que la vivienda sea inhabitable, el arrendatario tiene la opción de suspender o desistir del contrato sin indemnización. La suspensión implica la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.

Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones

Cualquier incumplimiento de las obligaciones por parte de una de las partes da derecho a la otra a exigir el cumplimiento o a promover la resolución del contrato. El arrendador puede resolver el contrato por varias causas, como falta de pago de la renta, subarriendo no autorizado o realización de daños dolosos en la finca. Por otro lado, el arrendatario puede resolver el contrato si el arrendador no realiza las reparaciones necesarias o perturba el uso de la vivienda.

Artículo 28. Extinción del arrendamiento

El contrato de arrendamiento puede extinguirse por diversas causas adicionales, como la pérdida de la finca arrendada por causas no imputables al arrendador o la declaración de ruina por la autoridad competente.

 

TÍTULO III. De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda 

Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada

El adquirente de la finca arrendada asume los derechos y obligaciones del arrendador, a menos que cumpla con los requisitos establecidos en la Ley Hipotecaria.

Artículo 30. Conservación, mejora y obras del arrendatario

Se aplican las disposiciones sobre conservación, mejora y obras tanto para arrendamientos de vivienda como para otros usos. Además, el arrendatario tiene derecho a realizar mejoras en la finca arrendada.

Artículo 31. Derecho de adquisición preferente

Se establece el derecho de adquisición preferente para el arrendatario en caso de venta de la finca arrendada.

Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo

El arrendatario puede subarrendar o ceder el contrato sin necesidad de consentimiento del arrendador en ciertos casos, pero esto puede implicar un aumento en la renta.

Artículo 33. Muerte del arrendatario

En caso de fallecimiento del arrendatario, el heredero que continúe la actividad empresarial o profesional puede subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario.

Artículo 34. Indemnización al arrendatario

En caso de extinción del contrato, el arrendatario tiene derecho a una indemnización si ha ejercido una actividad comercial en la finca durante un período específico y cumple ciertos requisitos.

Artículo 35. Resolución de pleno derecho

El arrendador puede resolver el contrato de pleno derecho por diversas causas, incluyendo falta de pago de la renta, subarriendo no autorizado o cesión del contrato incumpliendo lo establecido.

 

TÍTULO IV. Disposiciones comunes

Artículo 36. Fianza

Se establecen las condiciones para la exigencia y prestación de fianza, incluyendo su actualización y devolución al final del contrato.

Artículo 37. Formalización del arrendamiento

Se puede requerir la formalización por escrito del contrato de arrendamiento, especificando los términos acordados por las partes.

 

Disposiciones adicionales

Disposición adicional primera. Régimen de las viviendas de protección oficial en arrendamiento

1. Duración del régimen de viviendas de protección oficial: El régimen legal de estas viviendas concluirá al cumplirse el período establecido para la amortización del préstamo cualificado obtenido para su promoción o, en su defecto, transcurridos veinticinco años desde la calificación definitiva.
2. Renta máxima inicial: La renta máxima inicial por metro cuadrado útil de las viviendas de protección oficial se determina en base al porcentaje del precio máximo de venta establecido por la normativa correspondiente.
3. Revisión de rentas: No se aplicará revisión de rentas a menos que exista un pacto explícito entre las partes. En caso de pacto, la revisión se realizará anualmente por referencia a la variación del Índice de Garantía de Competitividad.
4. Costos adicionales: El arrendador podrá percibir el coste real de los servicios que disfrute el arrendatario y que sean pagados por el arrendador.
5. Nulidad de cláusulas abusivas: Se declaran nulas las cláusulas que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas para viviendas de protección oficial.
6. Excepciones: No se aplicarán estas disposiciones a las viviendas de promoción pública reguladas por el Real Decreto-ley 31/1978.
7. Aplicabilidad general: Estas disposiciones serán aplicables en ausencia de legislación específica de las Comunidades Autónomas con competencia en la materia.
8. Regulación específica: El arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública se regirá por normas particulares, pero en ausencia de estas, se aplicará la presente ley. Las cuestiones de competencia y procedimiento se regirán por lo dispuesto en la presente ley.

Disposición adicional segunda. Modificación de la Ley Hipotecaria

A partir de Enero de 2024 se establecerán reglamentariamente los requisitos de acceso de los contratos de arrendamientos urbanos al Registro de la Propiedad.

Disposición adicional tercera. Depósito de fianzas

1. Depósito de fianzas: Las comunidades autónomas pueden establecer la obligación de que los arrendadores depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de la ley, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público designado hasta la extinción del contrato. Si la devolución del depósito no se realiza dentro de un mes después de la finalización del contrato, la cantidad depositada devengará el interés legal correspondiente.
2. Datos a proporcionar: La normativa que regule el depósito de fianza determinará los datos que deben ser proporcionados por el arrendador, que incluyen:
   • Datos identificativos de las partes arrendadora y arrendataria, incluyendo domicilios para notificaciones.
   • Datos identificativos de la finca, como dirección postal, año de construcción, año y tipo de reforma (si aplica), superficie construida por usos, referencia catastral y calificación energética.
   • Características del contrato de arrendamiento, como renta anual, plazo temporal, sistema de actualización, importe de la fianza y garantías adicionales, tipo de acuerdo para el pago de suministros básicos, y si la vivienda se arrienda amueblada.

Disposición adicional cuarta. Ayudas para acceso a vivienda

Esta disposición busca brindar apoyo a aquellos individuos que se vean afectados por la pérdida de derechos de subrogación en contratos de arrendamiento, facilitando su acceso a programas de ayuda para el acceso a vivienda.

Disposición adicional quinta. Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil, destacando los siguientes puntos clave:
Cuando se puede evitar el desahucio por falta de pago , como se tramitan los recursos y cuando se pueden recurrir las sentencias.

Disposición adicional sexta. Censo de arrendamientos urbanos

 

Disposición adicional séptima. Modificación Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje

 

Disposición adicional octava. Derecho de retorno

 

Disposición adicional novena. Declaración de la situación de minusvalía

 

Disposición adicional décima. Prescripción

 

Disposición adicional undécima. Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda

 

 

Disposiciones transitorias

Disposición transitoria primera. Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985

 

Disposición transitoria segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985

 

Disposición transitoria tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985

 

Disposición transitoria cuarta. Contratos de arrendamiento asimilados celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985

 

Disposición transitoria quinta. Arrendamientos de viviendas de protección oficial

 

Disposición transitoria sexta. Procesos judiciales

 

Disposición transitoria séptima. Aplicación de las medidas en zonas tensionadas

 

Disposición derogatoria única. Disposiciones que se derogan

 

Disposiciones finales

Disposición final primera. Naturaleza de la ley

 

Disposición final segunda. Entrada en vigor

 

Disposición final tercera. Publicación por el Gobierno de los Índices de Precios al Consumo a que se refiere esta ley

 

Disposición final cuarta. Compensaciones por vía fiscal